Die Diskussion um eine angebliche Gesetzesänderung, die Mietende von Schönheitsreparaturen befreit, hält sich hartnäckig. Dabei gibt es keine neue gesetzliche Regelung, die diese Pflichten grundlegend ändert. Die Verantwortung für Renovierungen hängt weiterhin vom Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung bei Einzug ab.
Gesetzlicher rahmen für schönheitsreparaturen und instandhaltungspflicht des vermieters
Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet Vermieterinnen und Vermieter dazu, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht umfasst auch das Beseitigen oberflächlicher Abnutzungsspuren wie das Streichen von Wänden oder das Lackieren von Türen. Grundsätzlich ist diese Pflicht klar geregelt: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung nutzbar bleibt und keine Schäden durch Vernachlässigung entstehen.
Allerdings erlaubt das Recht den Parteien Vertragsfreiheit. Dadurch können Schönheitsreparaturen auf die Mietenden übertragen werden – sofern dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Eine solche Übertragung ist nur zulässig, wenn sie angemessen ausgestaltet ist und nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung führt.
Starre Fristenregelungen etwa sind unwirksam: Klauseln wie „Küche alle drei Jahre streichen“ oder „Wohnräume alle fünf Jahre renovieren“ berücksichtigen nicht den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Räume und benachteiligen damit Mieterinnen und Mieter unangemessen. Ebenso unzulässig sind Klauseln, welche eine Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangen.
Dagegen können flexible Vereinbarungen gültig sein, wenn sie sich am individuellen Renovierungsbedarf orientieren. Solche Regelungen berücksichtigen den Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt des Auszugs statt starrer Zeitvorgaben.
Bedeutung des wohnungszustands bei einzug als entscheidender prüfpunkt
Ein zentraler Streitpunkt in Fragen zu Schönheitsreparaturen ist stets der Zustand der Wohnung beim Beginn des Mietverhältnisses. Wurde eine Wohnung unrenoviert übergeben ohne Ausgleichszahlungen an den Mieter oder die Mieterin, darf ein Vermieter später meist nicht verlangen, dass sie beim Auszug frisch gestrichen zurückgegeben wird.
Diese Ausnahme gilt jedoch nur unter Beweislast seitens der Mietenden: Wer sich darauf beruft muss nachweisen können, dass die Wohnung bereits abgewohnt war – beispielsweise durch Fotos oder Übergabeprotokolle mit entsprechenden Hinweisen auf einen ungepflegten Ausgangszustand.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss vom 30. Januar 2024 nochmals bestätigt: „Ohne solche Belege bleibt eine Endrenovierungsklausel wirksam; dann greift auch weiterhin eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug.“
Die genaue Dokumentation des Zustands bei Einzug gewinnt daher an Bedeutung für spätere Auseinandersetzungen zwischen Parteien eines Mietvertrages über Renovierungspflichten.
Höchstrichterliche rechtsprechung prägt details statt gesetzesänderungen
Die vielfach erwähnten „neuen Regeln“ im Bereich Schönheitsreparaturen basieren nicht auf einer gesetzlichen Reform durch Bundestag oder Bundesjustizministerium – sondern auf einer Reihe höchstrichterlicher Entscheidungen seit 2015 durch den Bundesgerichtshof .
Der BGH hat starre Fristenregelungen gekippt sowie farbliche Beschränkungen beanstandet; zudem untersagte er Quotenabgeltungsklauseln zur pauschalen Kostenübernahme ohne Bezug zum tatsächlichen Renovierungsbedarf.
Im Jahr 2020 stellte er klar fest: Wenn vor dem Auszug eine vormals unrenovierte Wohnung deutlich verbessert wurde – etwa frisch gestrichen –, müssen sich Mietende an den Kosten beteiligen können.
Diese Urteile stellen Weiterentwicklungen innerhalb des bestehenden Rechtsrahmens dar; es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um neue Gesetze oder Parlamentsbeschlüsse mit grundlegend veränderten Pflichtenverteilungen gemäß § 535 BGB aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch von 1890/1900 .
Häufige missverständnisse rund um renovierungspflichten klären
Viele Irrtümer beruhen auf missverständlich formulierten Ratgebertexten im Internet sowie falschen Annahmen über angeblich aufgehobene Renovierungspflichten ab dem Jahr 2024. Tatsächlich bestätigen seriöse Verbraucherorganisationen unverändert: Die Grundsystematik bleibt bestehen – Vermietende tragen grundsätzlich weiter die Instandhaltungspflicht; diese kann aber per Vertrag wirksam übertragen werden unter bestimmten Voraussetzungen.
Mietende sollten deshalb ihre individuellen Verträge genau prüfen sowie vorhandene Nachweise zum Wohnungszustand sichern beziehungsweise ergänzen lassen vor einem geplanten Auszugstermin:
- Gibt es Fotos aus der Einzugsphase?
- Sind Übergabeprotokolle vorhanden?
- Enthält der Vertrag flexible Formulierungen zur Renovierungsfrist?
Fehlen solche Belege empfiehlt sich fachkundige Beratung etwa durch einen Mieterverein oder spezialisierte Rechtsanwältin beziehungsweise Anwalt vor Ort. Denn verweigerte Anstriche führen schnell zu Forderungen in vierstelliger Höhe wegen Vertragsverletzungen gegenüber Vermietern bzw. deren Rechtsvertretungspersonen.
Praktische empfehlungen für mietende kurz vor auszug
Wer bald auszieht sollte zunächst sorgfältig seinen aktuellen Mietvertrag lesen sowie diesen mit Protokollen zum Wohnungszustand vergleichen – insbesondere Fotos aus dem Zeitpunkt des Einzugs helfen oft weiter bei Streitfragen bezüglich Schönheitsreparaturpflichten am Ende eines Vertrages.
Ist belegt nachweisbar ein abgewohnter Anfangszustand ohne Gegenleistung zugunsten des Vermieters besteht gute Chance darauf, dass starre Endrenovierungsklauseln unwirksam sind beziehungsweise keine frische Rückgabe verlangt werden kann.
Andererseits enthalten viele Verträge flexible Klauseln mit Orientierung am tatsächlichen Gebrauchszustand während Laufzeit; hier besteht meist weiterhin Verpflichtung zur Durchführung notwendiger Reparaturarbeiten bis hin zur Farbrolle selbst.
Bei Unsicherheiten empfiehlt sich frühzeitige Kontaktaufnahme mit Beratungsstellen wie Mietervereinen oder spezialisierten Fachanwälten für Mietrecht zwecks individueller Prüfung möglicher Risiken bzw. Rechte.
So lassen sich kostspielige Konflikte vermeiden bevor Malerkosten entstehen.
Kein paradigmenwechsel sondern fortschreibung bestehender rechtslage
Entgegen weit verbreiteten Gerüchten gab es keinen Paradigmenwechsel im Recht zu Schönheitsreparaturpflichten seit Jahresbeginn 2024 noch davor innerhalb dieses Jahrzehnts.
Vielmehr entwickelt insbesondere höchste Rechtsprechung Details fortlaufend weiter innerhalb bewährter Rahmenbedingungen gemäß § 535 BGB.
Für betroffene Personen bedeutet dies konkret:
- Sorgfältige Analyse individueller Vertragsklauseln
- Dokumentation vorhandener Wohnungszustände
- Nutzung professioneller Beratungsmöglichkeiten
Wer blindlings Internetgerüchten folgt über vermeintlich mietfreundliche Neuregelungen riskiert teure Auseinandersetzungen inklusive Schadensersatzforderungen wegen verweigerter Arbeiten.
Am Ende steht oft doch wieder Farbrolle samt Rechnung als Belastung für ehemalige Bewohnerinnen und Bewohner einer gemieteten Immobilie in Deutschland.
